Costo de alquiler de viviendas, la gran pesadilla de Miami

“Miami es la ciudad con alquiler menos asequible, donde arrendar una vivienda es 1,3 veces más alto que el máximo asequible estimado en el país”, señaló el informe de la firma Realtor.com, que además de promover la venta y el alquiler de inmuebles toma nota y calcula el movimiento del sector de viviendas.

El estudio manifiesta “una tendencia a la baja” en la mayoría de las 50 principales ciudades de la nación, excepto el área metropolitana del Gran Miami, en la que la firma analítica incluye el resto del condado Miami-Dade, Broward con Fort Lauderdale y Palm Beach con West Palm Beach.

“Miami es la menos asequible de las 50 áreas metropolitanas principales”, enfatizó el informe.

“El alquiler promedio para un apartamento de dos habitaciones es $2,345, lo que significa que un hogar típico tendría que gastar aproximadamente el 38% de su salario mensual en vivienda”.

La firma analítica especifica que el alquiler se considera “asequible” si el pago mensual no supera el 30% de los ingresos del hogar.

No obstante, Miami denota unos $500 por encima del límite máximo para ser considerada asequible.

No es que los alquileres en Miami sean más altos que en el resto de la nación, insinúa el informe, sino que los miamenses, teniendo en cuenta los bajos salarios que perciben, tienen que desembolsar un porcentaje mayor de dinero para pagar el alquiler.

Y si a esto sumamos el gasto de la canasta alimentaria, el precio de la gasolina y otros servicios, el panorama luce peor.

Ingresos

En efecto, los datos sobre ingresos per cápita, acorde con informes de la Oficina del Censo y otras instituciones, difieren de $37,858 a $41,503, mientras el poder adquisitivo por familia ronda los $68,694, pero hay que reconocer que esas cifras no reflejan la realidad de muchos hogares.

Hay que tener en cuenta que “el ingreso per cápita, o ingreso por persona, es la suma total de entradas de la región dividido por la población”, aclaró a DIARIO LAS AMÉRICAS el economista Sergio Rodríguez, asesor del grupo Max Gen.

En otras palabras, una pequeña parte de la población puede percibir un millón de dólares al año, otra 200.000 o 100.000, mientras una parte significativa apenas recibe 27.000 dólares, lo que equivale al sueldo mínimo vigente de 13 dólares la hora en el estado de Florida.

Y a la cifra 27.000 deducimos el impuesto del Gobierno federal, que oscila alrededor del 12.3% para salarios bajos.

“Es decir, una parte significativa de la población solo percibe 23,678 dólares en efectivo, aunque en muchos casos reciben ayudas suplementarias públicas para alimentos y otros asuntos”, añadió el financiero.

Para paliar la situación, muchos optan por alquilar pequeños estudios o efficiencies, cuyos precios rondan los 800 dólares al mes, o arrendar un dormitorio en casa de un amigo o desconocido, donde deben compartir cocina y baño.

José apenas gana 2.000 dólares en efectivo al mes y paga 800 dólares por un pequeño espacio. O sea, emplea el 40% de sus ingresos en alquiler.

“Vivo en un pequeño estudio, donde tengo un sofá cama, un armario, un pequeño baño y una minúscula cocina”, describió.

En la noche, luego de una larga y dura faena en la construcción de un rascacielos en el centro de Miami, acude a clases en un colegio público de Miami-Dade para ser mecánico de automóviles.

“Veremos si logro un mejor empleo, en el que me paguen más”, apuntó.

Antecedentes

Múltiples veces se advirtió, antes de la pandemia de coronavirus en 2020, de que la crisis de la vivienda asequible estaba a la vuelta de la esquina, dados el auge de la población, el aumento de construcción de viviendas de lujo y la inflación que despegaba entonces, sin el necesario incremento de entradas económicas.

"Esta tendencia al alza comenzó hace 50 años y se agudizó en la última década, sobre todo después de la pandemia, cuando el país y medio mundo se paralizaron. No es culpa de un gobierno u otro, es reflejo del sistema económico que tenemos que no logra encontrar cómo controlar los precios", opinó el economista Rodríguez.

De hecho, cada uno de los funcionarios públicos entrevistados por DIARIO LAS AMÉRICAS en los últimos años respondió “se trabaja mucho” para estimular a los constructores, con incentivos fiscales y facilidades de terrenos públicos a bajo coste, para edificar o reservar una parte de los apartamentos a las personas con ingresos económicos inferiores. Pero nada de eso fue ni es suficiente.

“Hace falta hacer más. Liberar más terrenos públicos, por ejemplo”, comentó el consultor político Andrés Sánchez, de la firma Sánchez & Associates.

“No hay razón para demorar los permisos de construcción, meses, incluso más de un año. Hay que hacer más”, subrayó.

También sabemos que parte de la sociedad, basada en el consumo, no prioriza gastos según necesidades y muchos terminan contando los centavos para llegar a fin de mes.

“Eso es cierto, pero también hay muchos que sí administran muy bien sus pocas entradas y las cuentas no les dan”, resaltó Sánchez.

Sobre facilitar las construcciones, el consultor político recalcó: “Somos una sociedad de libre mercado y no podemos obligar a los constructores a construir lo que queramos o necesitamos, pero podemos darles más estímulos. Incluso suspender el pago de impuestos si es necesario”, subrayó.

Más

Hace un par de años, Craig Perry, urbanizador y fundador de Centerline Capital Partners, señaló que el aumento del alquiler de viviendas “es parte de un problema nacional de oferta y demanda”, que empeoró durante la pandemia.

Asimismo, mencionó que un número de reglamentaciones locales, estatales y federales que, en su opinión, “crean problemas para los constructores”, desde la falta de un cronograma en las solicitudes de zonificación hasta las reglamentaciones de desarrollo de terrenos que, de hecho, reducen el nivel práctico de construcción permitido solo por la zonificación.

Todo esto contribuyó al alza del precio del alquiler y también el valor de la vivienda a comprar.

En Miami-Dade, donde la vivienda alquilada reportó un aumento de precio superior al 30% tras la pandemia, el Gobierno condal declaró “crisis de viviendas asequibles” para liberar ciertas restricciones burocráticas que podrían agilizar el proceso de construcción.

De hecho, la alcaldesa Daniella Levine Cava anunció la implementación del programa Building Blocks, que eventualmente procuraría soluciones, en conjunto con el sector privado de la construcción, para proveer viviendas asequibles. Pero tampoco fue suficiente.

Por otra parte, hace seis años, la Ciudad de Miami anunció un millonario proyecto de construcciones para suplir las 50.000 viviendas asequibles que el alcalde Francis Suárez mencionó la municipalidad necesitaba, a golpe de subvenciones, incentivos para los urbanizadores y subsidios cuando fuese posible.

Hoy poco se sabe del mencionado proyecto de construcción.

Otras ciudades

Cada una de las grandes ciudades de la nación afronta una situación similar de vivienda asequible y ejecutan, de alguna manera mayor o menor, programas similares para facilitar el techo debajo del cual poder vivir.

Según el análisis de Realtor.com, el alquiler mensual promedio en Nueva York es $2,936, o sea $591 más que en Miami, pero los neoyorquinos devengan salarios mayores y necesitan desembolsar un porcentaje sutilmente menor de sus ingresos, el 37.1%.

Los Ángeles ocupa el tercer lugar con 35.6%, Boston el cuarto con 32.6% y San Diego el quinto con 31.1%.

Las cinco localidades que manifiestan más asequibilidad son Oklahoma City con 16.7%, Austin con 17.2%, Columbus con 18.0%, Raleigh con 18.2% y Minneapolis con 18.5%.

En Florida, Jacksonville denota menor porcentaje en el estado, con 22.2%, mientras Tampa reporta 28.6%.

¿Esperanza?

El informe asegura que abril marcó el vigésimo primer mes consecutivo de disminución interanual en el alquiler de propiedades de 0 a 2 dormitorios, desde que los datos de tendencias comenzaron a monitorearse en 2020.

Según el informe, el precio de alquiler disminuyó $29, lo que representa una caída del 1.7% interanual. El precio promedio de alquiler en las 50 áreas metropolitanas más grandes se registró en $1,699, $5 más que en marzo y $60 menos que su máximo de agosto de 2022.